XX小区物业验收方案

目 录

《接管验收方案》„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 02 《物业接管验收程序》„„„„„„„„„„„„„„„„ 07 《物业接管验收标准及方法》„„„„„„„„„„„„„ 09 《承接查验移交资料清单》„„„„„„„„„„„„„„ 15 《共用部位、公用设施设备承接查验表》„„„„„„„„ 20 《共用设备设施检查整改记录表》„„„„„„„„„„„ 24 《分项配套工程质量验收记录》„„„„„„„„„„„„ 25 《消防系统检查表》„„„„„„„„„„„„„„„„„ 26 《绿化工程承接查验表》„„„„„„„„„„„„„„„ 27 《资料接管验收遗留问题登记表》„„„„„„„„„„„ 28 《资料接管验收遗留问题整改表》„„„„„„„„„„„ 29 《物业承接查验重大缺陷记录表》„„„„„„„„„„„ 30 《承接查验问题整改项目表》„„„„„„„„„„„„„ 31 《机电设施/设备移交单》„„„„„„„„„„„„„„„32 《房屋本体现状接管验收单》„„„„„„„„„„„„„ 33 《房屋本体接管验收问题登记表》„„„„„„„„„„„ 34 《房屋本体接管验收问题整改表》„„„„„„„„„„„ 35

接 管 验 收 方 案

一、成立物业接管小组

组 长:XXX;

副组长:XXX;

下设三个分小组:

1、文件资料接管小组

责任人:管理处经理、客户服务组主管

职责:负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;

2、现场验收接管小组

责任部门:工程部、保安部、客服部;

责任人:XX、XXX;

职责:负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。

3、财务接管小组

责任部门:财务部;

责任人:XXX;

职责:财务资料的交接。

二、接管验收前的准备

1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。 责任人:XXX;

2、派出先头技术人员前往物业现场摸底,制定好接管验收计划。 责任人:XXX、XXX;

3、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。 责任人:XXX。

三、接管验收内容

(一)、资料的接管验收

A、物业产权资料;

1、项目开发批准报告;

2、规划许可证;

3、投资许可证;

4、土地使用合同;

5、建筑开工许可证;

6、用地红线图。

B、综合竣工验收资料:

1、竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设

备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);

2、建设工程竣工验收证书;

3、建设消防验收合格证;

4、公共配套设施综合验收合格书;

5、供水合同;

6、供电协议书、许可证;

7、供气协议书、许可证;

8、有线电视合格证;

9、通信设施合格证;

10、施工设计资料:

11、地质报告书;

12、全套设计图纸;

13、图纸会审记录;

14、设计变更通知单;

15、工程预决算报告书;

16、重要的施工会议纪要;

17、隐蔽工程验收记录;

18、沉降观测记录;

19、其他可能会影响将来管理的原始记录。

20、机电设备资料:

21、机电设备出厂合格证;

22、机电使用说明书(要求中文);

23、机电设备安装、调试报告;

24、设备保修卡、保修协议。

C、业主资料:

1、已购房的业户姓名、位置、面积、联系电话等;

2、已购房业户的付款情况或付款方式;

3、其他相关资料。

(二)、房屋主体接管验收

1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。(见附件)

2、验收方法为观感验收法和使用验收法。

(三)、财务资料的交接(略)

四、工程接管验收流程

1、资料的接管验收(附表)

按XXXX小区产权和技术资料交接单进行交接,确认签字。

2、房屋本体现状接管验收(附表)

按房屋本体现状验收标准进行接管验收,确认签字,接管钥匙。

把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。

3、共用设备的接管验收(附表)

按照机电设备的接管验收标准进行接管验收,确认签字。把不合

格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。

4、对接管验收遗留问题进行登记(附表)

对所有不合格项目分类整理,登记,存档。

5、把接管验收遗留问题提交给开发商,在规定时间内进行整改(附表)

将所有不合格项目分类整理出的资料提交给开发商,整改后再进

行接管验收,确认签字。

五、接管验收遗留问题的处理

1、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验

收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认;

2、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组

应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同开发商联系补充。

3、对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题要求发展商在两周内

解决;重大问题要求发展商在一个月内解决。

4、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业管理公司

将以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备案。

5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

物业接管验收程序

一、工作程序

(1)开发商拟定《移交接管工作进度计划》,成立移交小组,任命专职移交并送达接管验收《通知书》,由物业公司备案;

(2)物业公司的“验收小组”,按《物业接管资料的移交》核对所接收的资料,在15日内签发验收回复函并约定验收时间,对其提供的建筑、设备、配件清册,逐项清查验收;

(3)物业公司验收小组同移交人对房屋质量使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收;

(4)对未按设计要求配套到位,和不能正常运转的设备(包括水、电、暖等),物业提出整改意见,由开发商负责落实,直至合格;

(5)对验收中发现的质量问题,验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复核;

(6)对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋,由管理处接收钥匙。

(7)业主入住时,由业主对其进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整改后报告开发商,由其限令施工队逐项返修,经管理处或业主验收后清项;

(8)在保修期内,在使用过程中由业主或管理人员发现的,由于建筑施工或产品制造上的缺陷,报告开发商查验证实后,由其责令施工队更换或返修。

二、注意事项

(1)接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切合作,才能顺利完成。

(2)应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收;

(3)物业公司应首先站在业主的立场上,对将要交付使用的物业进行严格的验收,以维护广大业主的合法权益,同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收;

(4)验收中出现的问题应明确记录在案,督促开发商(或指定的施工单位)维修、改进;

(5)移交工作应办理书面移交手续,物业公司接收的只是管理权。

附件一

物业接管验收标准及方法

一、梁柱、板主体

1.按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;

2.无钢筋外露。

二、顶棚

1.抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮;

2.无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

三、墙面

1.抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍;

2.块料(如瓷砖)面层:

(1)粘贴牢固,无缺棱掉角;

(2)面层裂纹、损伤、色泽一致;

(3)对缝砂浆、饱满、线条须直;

(4)外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象。

四、地(楼)面

1.毛地面:平整、无裂纹。 2.块料(如瓷砖)面层: A.粘贴牢固,无缺棱掉角;

B.面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝线条须直; C.对缝砂浆饱满,线条须直。

3.水泥砂浆面层:抹灰平整,压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。

4.卫生间、厨房和前后阳台地面:

A.用小桶、塑料胶管向地面冲倒水,观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水。

B.第二天到楼下检查楼面无渗漏。 五、门窗

1.开启自如,手轻摇晃门窗与墙面接触牢固,无晃动和裂缝出现;目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形。 2.从室内轻摇晃门锁与门连接牢固,开启灵活。 3.木门油漆均匀,观察门缝线条均匀,不掉角,无变形。 4.单指轻击玻璃安装牢固,无轻微晃动现象,玻璃胶缝密实,玻璃面层无裂缝,无损伤和刮花痕迹。 5.电子对讲门:

A.开启灵活,通话器完好无损,通话清楚;

B.不锈钢门无刮花痕。 6.防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。 7.窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷。 六、楼梯、扶手

1. 混凝土结构的楼梯:裂缝,面层剥落,钢筋无外露。 2.钢木结构的楼梯: A.用力轻摇晃动,无弯曲。 B.钢筋锈蚀,无弯曲。

C.木块表面无龟裂,油漆脱落,色泽一致,表面平滑,不扎手。 七、插座

1.电器插座,单指轻击,检查盖板安装牢固,无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏,符合安全要求。试电笔检查,每个插座电源接通是否正常。

2.天线插座,单指轻击,盖板安装牢固,盖板无损坏(收视效果由业主入住后检查)。

3.电话插座,只进行外观验收,单指轻击,盖板安装牢固,盖板无损坏。 八、接线盒

1.单指轻击,盖板安装牢固,目视盖板损坏;

2.用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并用电胶布安全缠包线头。 九、开关

1.安装牢固,目视盖板损坏; 2.开关灵活,开启接触效果良好。 十、照明灯具

1、用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃,与楼面紧贴,零配件齐全,灯罩完好无损。

2、打开所有灯具,检查电源接通是否正常.灯具发光是否正常。 3.产品合格,使用寿命达到要求,室内公共照明灯全部接通。连续工作3天,统计有多少自然损坏的。 十一、供水系统

1.安装牢固摇晃,打开每栋的供水总阀门(注意关闭室内的水阀),管道完好无损,无渗漏水、无锈迹; 2.管道接头无渗水;

3.水龙头(花洒和水阀):打开水阀,流水畅通,接头无漏水。 十二、排污管道(含塑料管)

1.安装牢固,外观完好无损,配件齐全;

2.从楼上的各排水口注水,楼下目视管道接口密实无渗水,楼上排水畅通无阻。 十三、地漏

地滤的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅通。

十四、卫生洁具

1.安装牢固,配件齐全,完好无损,面层无污迹和刮花痕迹; 2.灌水后排水口接口密实,无渗水,接水软管无锈迹; 3.便器:水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通。 十五、室内配电箱

1.安装牢固,配件齐全,试验操作一次空气开关等控制是否正常。

2.开关符合型号规定。 3.导线与设计相符,布线规范。

4.目视配电箱盖无损坏,操作一次开关灵活。 十六、其他

1. 晾衣钩,室内吊扇挂钩。

用软线等套住挂钩用力拉时,安装牢固,无摇晃,目视钢筋挂钩

表面裂纹,弯处无裂缝。 2.水表、电表和煤气表。

安装牢固,无摇晃,打开室内水阀看表内读数运转是否正常,目视外观完好无损伤,镜面玻璃无损伤。 十七、机电设备的接管验收

1、机电设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳、安装符合规范;有运行准运证;机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。

2、变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

3、消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损伤,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。

4、给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

附件二

承接查验移交资料清单

附件三

共用设备设施查验整改记录表

开发单位:

施工单位: 物业公司:

分项配套工程质量验收记录

绿化工程承接查验表

资料接管验收遗留问题登记表

施工单位: 开发单位: 物业公司:

资料接管验收遗留问题整改表

施工单位: 开发单位: 物业公司:

XX物业【XXXX小区物业接管验收方案】

附件十

物业承接查验重大缺陷记录表

年 月 日

开发单位(业主委员会): 物业公司:

(签章) (签章)

30

XX物业【XXXX物业接管验收方案】

附件十一

附件十二

机电设备/设施移交单

NO.

不代表对该设备/设施拥有所有权。

说明:接受方在接受该设备/设施后,仅对该设备/设施进行日常运作及日常/定期维护保养,

房屋本体现状接管验收单

施工单位: 开发单位: 物业公司:

房屋本体接管验收问题登记表

施工单位: 开发单位: 物业公司:

房屋本体接管验收整改表

栋 号 年 月 日

施工单位: 开发单位: 物业公司:


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